Türkiye Sınai Kalkınma Bankası (TSKB) Gayrimenkul Değerleme'nin merakla beklenen "Bir Bakışta Organize Sanayi Bölgeleri 2025" raporu yayımlandı. Rapor, OSB'lerdeki son durumu ve gelecekteki eğilimleri gözler önüne seriyor. Özellikle arsa ve kira fiyatlarındaki değişimler, yatırımcıların dikkatle incelemesi gereken önemli veriler sunuyor. Rapora göre, 2020-23 yılları arasında yaşanan hızlı yükselişin ardından, 2024 itibarıyla bir denge sürecine girildiği gözlemleniyor.

OSB'lerde Denge Süreci mi Başlıyor?

TSKB Gayrimenkul Değerleme'nin kapsamlı araştırması, Türkiye ekonomisi ve kent gelişiminde önemli bir rol oynayan OSB'leri mercek altına alıyor. 2024 verilerine dayanan çalışmada, 18 ildeki 31 OSB detaylı bir şekilde analiz edildi. Sanayi yapılarına yönelik talebin devam ettiği ancak arsa ve kira değerlerindeki artışın önceki yıllara kıyasla doygunluk seviyesine ulaştığı belirtiliyor. Bu durum, yatırımcılar için daha öngörülebilir bir piyasa ortamına işaret ediyor olabilir.

2018'de başlayan "OSB'lerde tamamen veya kısmen bedelsiz arsa tahsisi" uygulamasının 2029'a kadar uzatılması, sektördeki önemli bir gelişme olarak öne çıkıyor. Ayrıca, e-ticaretin etkisiyle depolama alanlarına yönelik talebin artması da dikkat çekiyor. Ancak, 2020-23 dönemindeki hızlı artışın ardından, 2024'te arsa satış ve fabrika kira değerlerindeki artışın yavaşladığı görülüyor.

Marmara Bölgesi başta olmak üzere son yıllarda yoğun talep gören bölgelerde kira artışları, 2024'te enflasyon oranının altında gerçekleşti. Özellikle Sakarya'da, önceki yılın aksine, en düşük oranlarda kira artışı yaşandı. Anadolu kentlerindeki kira artışları da önceki yıla göre ivme kaybederken, fabrika kira bedelleri de yıllık enflasyon oranının altında arttı.

Geri Dönüş Süreleri Kısalıyor mu?

Geri dönüş sürelerinde ise Türkiye genelinde ortalama bazda kısmi bir düşüş yaşandı. 2023'te 17,5 yılı bulan süre, 2024'te 17 yıla geriledi. İstanbul, Sakarya ve Ankara'da kira değerlerinin, enflasyon oranının altındaki artışlara rağmen satış fiyatlarına oranla daha fazla yükselmesi, geri dönüş süresini kısaltan temel faktör oldu. Tekirdağ ve Samsun'un geri dönüş sürelerinde ise artış gözlendi.

Arsa değer artışlarında, güçlü talep nedeniyle İstanbul, Sakarya, Samsun, Afyonkarahisar, Kayseri, Gaziantep, Adana ve Ankara gibi illerde enflasyonun üzerinde artışlar kaydedildi. Malatya'daki yüksek artış, piyasanın henüz stabilize olmaması nedeniyle gerçekleşti. Diğer illerde ise arsa değer artışları, enflasyonun altında kaldı. 2023'te değer artışlarının yüksek olduğu Manisa, Eskişehir, Antalya ve İzmir'de, fiyatlar doygunluk seviyesine ulaştı.

OSB'lerin büyük çoğunluğunda doluluk oranları, yüzde 90'ın üzerinde gerçekleşti. Marmara Bölgesi'nde doluluk oranları geçen yılki seviyeyi korurken, Tekirdağ, bu oranı en fazla artıran il oldu. Yeni gelişme sahalarında veya yeni kurulan OSB'lerde ise daha düşük doluluk oranlarına rastlandı.

TSKB'den Yatırımcılara Önemli Uyarılar

TSKB Gayrimenkul Değerleme AŞ Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, raporla ilgili yaptığı açıklamada, son yıllarda sanayi yapılarına talebin yükselmesinin, değerlerde ivmeli artışlara neden olduğunu belirtti. Maya, "2020-23 arasında çok hızlı yükseliş gösteren kira ve arsa fiyatlarında, 2024 itibarıyla bir denge sürecine girildiğini gözlemliyoruz. Enflasyonun altında seyreden artış oranları ve kısalan geri dönüş süreleri, piyasada yeni bir denge dönemine işaret ediyor." dedi.

Yatırım kararlarında OSB'lerin önemli bir rol oynadığına değinen Maya, "OSB'ler sadece sanayi üretiminin değil, aynı zamanda lojistik, istihdam ve kentleşme stratejilerinin de temel bileşeni konumunda. Bu nedenle bu bölgelerdeki fiyat hareketlerini takip etmek, hem yatırımcılar hem de kamu politikaları açısından büyük önem taşıyor." ifadelerini kullandı.

Maya, OSB'lerdeki yıllık ortalama kira değer artışının yüzde 36 seviyesinde gerçekleştiğini, özellikle Marmara gibi doygun pazarlarda artış hızının yavaşladığını net biçimde gördüklerini aktardı. OSB'lerde ortalama geri dönüş süresindeki kısalmanın, kira gelirlerinin satış fiyatlarına kıyasla hızlı artmasından kaynaklandığına değinen Maya, yatırımcılar açısından geri dönüş süresindeki düşüş sayesinde cazibenin korunduğunu, karlılık beklentisinin sürdüğünü ifade etti.

Sonuç olarak, TSKB'nin "Bir Bakışta Organize Sanayi Bölgeleri 2025" raporu, OSB'lerdeki piyasa dinamiklerinin değiştiğini ve bir denge sürecine girildiğini gösteriyor. Yatırımcılar, bu verileri dikkate alarak daha bilinçli kararlar verebilir ve gelecekteki fırsatları değerlendirebilir. Özellikle arsa ve kira fiyatlarındaki değişimler, geri dönüş süreleri ve doluluk oranları gibi faktörler, yatırım stratejileri için önemli ipuçları sunuyor.